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尽管需求下降,比利时的房价仍在上涨

来源:比利时 时间:2023/6/27
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July06,

令人惊讶的是,在佛兰德斯取消“woonbonus”后,加上新冠疫情的不利影响,房地产交易量下降,但比利时的房价却持续上涨。

比利时房地产市场

根据比利时统计局的数据,年,比利时全国房价指数上涨5.74%(经通胀调整后为5.16%),同比涨幅为年以来最高。年第四季度,整体指数环比上升2.2%(经通胀调整后为2.33%)。

比利时年度房价变动曲线图

年,现有住宅价格同比强劲上涨7.38%(经通胀调整后为6.78%)。新住宅价格上涨了5.21%(经通货膨胀调整后为4.62%)。

然而,需求正在急剧下降。年,比利时的住宅物业交易总量同比下降约18%,至套,主要原因是佛兰德斯去年取消了“woonbonus”规定(一种针对抵押贷款人士的税收减免制度),而疫情的不利影响加剧了萎缩。去年交易量的大幅下降与年14.8%、年5.2%、年4%和年15%的同比增长形成鲜明对比。

住宅建设活动基本保持稳定。根据比利时统计局的数据,年,比利时批准的新住宅建筑许可同比增长4.4%,至个。

在比利时的房地产繁荣时期(年至年第三季度),全国房价飙升了%(经通胀调整后的86%)。自金融危机以来,房价一直跟随经济走势。当经济强劲时,房价会上涨。当经济疲软时,房价停滞不前。

年,当经济从衰退中复苏时,房地产市场强劲反弹,布鲁塞尔房价飙升9.58%(经通胀调整后为5.7%)。之后,房价缓慢上涨,-年的年平均涨幅仅为1.2%。自那以后,这一步伐加快了。在经济增长改善的支持下,年、年、年和年房价分别上涨2.54%、3.55%、2.52%和4.78%。预计今年房价将强劲上涨。

年第一季度,比利时经济同比小幅萎缩0.6%,这是在冠状病毒危机中连续第五个季度同比下降。根据欧盟委员会(EuropeanCommission)的数据,继去年收缩6.3%之后,今年经济有望恢复增长,预计实际GDP增长率为4.5%。

在收购比利时房地产方面,没有外资所有权限制。

不同地区房价变动

比利时分为三个地区:

1.北部有荷兰语社区的佛兰德地区;

2.瓦隆大区占据南部,主要由讲法语的社区组成,东南部有一个讲德语的小社区;

3.布鲁塞尔,行政首都地区,佛兰德地区的官方三语城市。

每个地区和社区都有独立的议会和行政机构,权力日益下放。种族冲突持续存在,政治联盟面临越来越大的威胁。

比利时三个地区的房地产价格处于同一个价格周期,但首都的房价涨幅最高。根据比利时统计局的数据,从年到年,布鲁塞尔的房价飙升了近%(按实际价格计算为%),远远超过了另外两个地区(佛兰德地区%,瓦隆地区%)。

比利时房价上涨的驱动因素有:

1.由于低利率和银行间竞争加剧,抵押贷款市场迅速扩张;

2.经济和工资增长。

当这些情况与全球信贷危机发生逆转时,房价上涨速度大幅放缓。从9年到年,布鲁塞尔的房价只上涨了28%(实际上涨了7%)。

在佛兰德和瓦隆地区,9-年的价格分别上涨了37%(按实际价格计算为15%)和27%(按实际价格计算为6%)。

比利时公寓中位价

令人惊讶的是,尽管疫情蔓延,去年的房价增长却明显加强。年:

1.在布鲁塞尔首都地区,封闭式或半封闭式独立住宅的中位价格同比上涨了8.8%,至43.5万欧元(,美元);开放式独立住宅的中位价格同比上涨了11%,至96万欧元(万美元)。公寓价格也强劲上涨了8.6%,至,欧元(,美元)。

2.在佛兰德斯地区(Flanders),封闭式/半封闭式和开放式独立住宅的中位价格分别上涨3.8%至,欧元(,美元)和5.8%至,欧元(,美元)。去年,公寓价格同比上涨7.7%,至21万欧元(约合,美元)。

3.在瓦隆地区(Wallonia),年封闭式/半封闭式独立住宅价格同比上涨4.7%,至,欧元(,美元),而开放式独立住宅价格上涨5.8%,至,欧元(,美元)。公寓价格中值同比上涨4.7%,至,欧元(约合,美元)。

比利时房价被高估了吗?可能是的

人们普遍认为,房地产市场放缓已使房价回到“正常”水平。这就引出了一个问题,什么是正常?

有许多不同的观点,但研究普遍表明,比利时的房价被高估了。最近,比利时国家银行(NBB)在其《年金融稳定》报告中指出,目前房价被高估了14.1%,是两年前高估水平的两倍多。

NBB表示:“尽管在当前危机中家庭收入增长放缓,以及弗兰德斯地区抵押贷款救济计划结束,但房价还是出现了上涨,这两个因素往往会抑制房价增长。”

“因此,住宅物业市场被高估的观点有所增加。”

经济合作与发展组织(OECD)的研究表明,比利时的房地产市场被高估了50%之多,因为收入的增长速度不如房价的增长速度快。德意志银行(DeutscheBank)表示,比利时的房屋被高估了53%,相对于收入,房价仍比历史平均水平高出51%。

比利时房价指数

《经济学人》的全球房价互动图表显示,年比利时的房价相对于家庭收入高估了28%,相对于租金高估了35%。

住宅建设保持稳定

根据比利时统计局的数据,年,比利时批准的新住宅建设许可数量同比增长4.4%,至个。另一方面,去年获批的住宅数量基本稳定,为55,套。

按地区:

1.在佛兰德地区,年住宅建筑许可同比增长4.8%,至21,套,同期批准的住宅数量小幅增长1%,至43,套。

2.在布鲁塞尔首都地区,年住宅建筑许可增加了9.4%,达到个,而批准的住宅数量下降了31.3%,只有个。

3.在瓦隆地区,年住宅建筑许可同比小幅增长2.9%,至套,而批准的住宅数量下降3.5%,至套。

比利时住宅建筑许可证

在年前两个月,新发放的住宅建设许可同比小幅下降0.8%,至户,但获准的住宅数量同比增加了10.2%。

根据比利时统计局的数据,年,比利时的住宅物业交易量同比下降约18%,至套,而年、年、年和年的增幅分别为14.8%、5.2%、4%和15%。

按地区:

1.在佛兰德地区,年房地产交易同比下降23.9%,至75,套,与年22.3%的增长形成鲜明对比。

2.在瓦隆地区,年销售额同比下降5.8%,至套,而年同比增长1.7%。

3.在布鲁塞尔首都地区,年的销售交易量为套,同比下降10.3%,而前一年增长了4.7%。

比利时房地产交易

住宅房地产交易急剧下降的部分原因是,弗兰德斯州在年废除了“woonbonus”规定,这是一种为抵押贷款人士提供税收减免的制度。

创纪录的低抵押贷款利率

根据欧洲央行(ECB)的数据,住房贷款平均利率从年4月的1.96%和年4月的2.1%降至年4月的历史低点1.81%。在同一时期:

1.1年期上限:2%,略低于一年前的2.03%和两年前的2.05%

2.1年期及5年期以上债券:1.6%,低于一年前的1.62%和两年前的1.79%

3.5年期以上:1.82%,低于一年前的1.96%和两年前的2.1%

比利时按揭利率

从年到年,抵押贷款利率基本稳定,但在过去几年里再次下降,此前欧洲央行在年3月将关键利率降至零,此后一直保持不变。

比利时抵押贷款市场继续强劲扩张

抵押贷款市场在过去九年里持续扩张,到年几乎占GDP的44%。年,住房贷款余额增长10.7%,与-19年持平,年均增长10.1%。

比利时未偿还的住房贷款

根据欧洲央行的数据,年4月,未偿住房贷款同比进一步增长9.3%,达到.3亿欧元(亿美元)。

比利时抵押贷款市场由四大私营金融集团主导:法国巴黎富通银行(BNPParibasFortis)、比利时联合银行(KBCBank)、贝尔菲乌斯银行(BelfiusBank)和荷兰国际集团(INGBelgium),占整个银行业的近三分之二。激烈的竞争导致了较低的费用和收费,以及更多的抵押选择。

租金收益适中,租赁市场大

根据《全球房地产指南》(GlobalPropertyGuide)的研究,布鲁塞尔公寓的总租金收益率在4.56%至5.53%之间,而独立住宅的收益率在4.46%至5.01%之间。与此同时,往往较高的小型地产与大型地产之间的收益率差距已经缩小。

仲量联行表示:“虽然目前的收益率水平较低,但它们高于邻国,因此对国际投资者仍有吸引力,因为它们的地域多元化提供了稳定的回报和预期的资本价值增长。”

比利时失业率

租赁市场约占住房存量的30%(私营部门占23%,社会住房占7%);但由于租金管制,这一比例正从年的38%和年的33%下降。

然而,布鲁塞尔60%的家庭是租房者,这在一定程度上是由于比利时异常高的购房成本。

比利时经济今年将复苏

即使在疫情之前,比利时经济也低迷不振,9年至年的年平均增长率不到1.3%。年第一季度,比利时经济同比萎缩0.6%,连续第五个季度同比下滑。

从年到年,比利时经济以每年约2.5%的速度健康增长。但自金融危机以来,增长一直疲弱。根据NBB的数据,年GDP增长0.4%,9年为-2%,年为2.9%,年为1.7%,年为0.7%,年为0.5%,主要受欧元区债务危机的不利影响。

然而,根据欧盟委员会的数据,比利时经济预计将在今年恢复增长,预计实际GDP增长率为4.5%,而去年则收缩了6.3%。

牛津经济学院(OxfordEconomics)首席经济学家丹妮拉·奥多涅斯(DanielaOrdonez)表示:“卫生状况正在继续改善,感染人数在下降,接种疫苗的速度在加快。”“这意味着最初雄心勃勃的重新开放日程可能会维持下去,对经济有明显影响的几乎所有限制措施计划在6月底前取消,这将促进第三季度创纪录的经济季度增长。”

年4月,该国季节性调整失业率从上月的5.8%降至5.3%,为年5月以来的最低水平。

根据比利时统计局的数据,年5月,通胀率升至1.46%,为年6月以来的最高水平。

年,公共支出激增,收入下降,比利时预算赤字飙升至创纪录的9.4%,远高于年疫情前仅占GDP1.9%的缺口。据欧盟委员会预计,今年赤字将逐渐降至GDP的7.6%,年降至4.9%。

比利时政府总债务

年,该国的国家债务总额相当于GDP的.1%,较年的98.1%大幅上升。欧盟委员会预计今年这一比例将上升到GDP的.3%。

年10月,佛兰德自由主义者亚历山大·德·克罗(AlexanderDeCroo)宣誓就任比利时新首相,组建了七党联盟,结束了年5月选举以来的临时政府时期。

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